2007年12月1日，国务院出台《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院第511号令）；2007年12月30日，国务院办公厅出台《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）；2007年12月30日，国土资源部出台《土地登记办法》（国土资源部第40号令）；2008年1月3日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），在土地宏观调控继续从紧从严的背景下，国家连续出台四个针对性很强的文件，对当前的国土资源管理工作提出了更高的要求，也必然会对我市经济社会发展产生一定影响。为便于理解上述四项国土资源管理最新政策，现政策的主要内容和对经济发展的主要影响作如下解读。 一、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 2007年年底，国务院对1987年发布并施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》作了全面修订，新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称《条例》）将于2008年1月1日正式施行。 （一）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》修改的主要内容 《条例》对现行条例主要作了四个方面的修改：一是提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，各地具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府依照《条例》的规定根据本地区情况核定。同时，为重点保护基本农田，《条例》规定，占用基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基础上再提高50%。二是统一了内、外资企业耕地占用税税收负担。三是从严规定了减免税项目，取消了对铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。四是加强了征收管理，明确了耕地占用税的征收管理适用《中华人民共和国税收征收管理法》。 （二）《条例》对经济发展的主要影响 《条例》对我市经济发展的主要影响主要体现在以下五个方面： 1．提高了征地成本。《条例》修改前，国家规定人均耕地在一亩以下（含一亩）的地区，耕地占用税标准为2元-10元/平方米；其中我市征地时，市区为8元/平方米-9元/平方米，南三县为7.5元/平方米，北三县为6元/平方米。新《条例》将耕地占用税税额标准在现行规定的基础上提高4倍，即人均耕地在一亩以下（含一亩）的地区，耕地占用税标准为10元-50元/平方米，目前虽然我省对各地区的耕地占用税标准尚未制定，但根据此次调整幅度，估计我市今后耕地占用税标准，市区为40元/平方米-45元/平方米，南三县为37.5元/平方米，北三县为30元/平方米，建设占用耕地时，增加征地成本24000元/亩-16000元/亩。 2．扩大了征收范围。为了贯彻实施最严格的耕地保护制度，公平税负，修改后的《条例》删除了现行条例不适用于外商投资企业的规定，同时在有关纳税人范围的规定中增加外商投资企业和外国企业。 3．改变了减免税标准。《条例》修改前，对铁路线路、公路线路、飞机场跑道、航道等基础交通设施建设占地，有的免税，有的执行规定的低档税额，有的按所在地适用税额征税。同为基础交通设施建设占地，税收负担不同。《条例》修改后，为严格控制减免税，公平税负，取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定。规定：铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税，同时规定：根据实际需要，财政部、税务总局商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对上述规定的情形免征或者减征耕地占用税。 4．调整了征收机关。原耕地占用税一直是财政机关的农税部分负责征收，新条例规定征收机关为地方税务机关。 5．明确了征收管理。修改后《条例》明确规定，耕地占用税的征收管理适用《税收征收管理法》，将滞纳金标准从滞纳税款之日起按日加征千分之五，调整为按日加征万分之五的滞纳金。 二、《国务院关于促进节约集约用地的通知》 （一）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》）的主要内容 《通知》重点明确了五个方面的政策措施：按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。 （二）《通知》对经济发展的主要影响 该《通知》实施后，对经济发展，特别是对项目建设用地影响主要体现在“约束更硬、激励更实、责任更明、要求更高、制度更严”五个方面。 1．项目建设约束更硬。《通知》指出，节约集约用地是硬要求，必须从建设的源头来严格把关，从严控制。一是强化土地利用总体规划的整体控制作用。各类与土地利用相关的规划，要与土地利用总体规划相衔接，不得突破其确定的规模。对重大基础设施和基础产业，要统筹规划，避免用地规模过大。对城市建设，要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学编制城市规划。二是严格土地使用等控制性标准。重新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，严禁规划建设宽马路、大广场和绿化带。按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批，必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。 2．节约集约激励更实。《通知》对节约集约用地的激励措施主要有：一是鼓励开发利用地上和地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。下一步，财政、税务部门还将出台严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。二是凡土地利用评估达到要求并通过国家审核公告的开发区，确需扩区的，可以申请整合依法依规设立的开发区，或者利用符合规划的现有建设用地扩区。对符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求的国家级开发区，优先安排建设用地指标。三是鼓励提高农村建设用地的利用效率。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。 3．盘活存量责任更明。《通知》明确指出，节约集约用地、盘活存量土地的责任在地方政府。各地要认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况作出评估，把空闲、废弃、闲置和低效利用的土地作为今后土地开发利用的重点，努力提高建设用地利用效率。 4．土地出让要求更高。主要体现在：一是逐步扩大土地有偿使用范围。对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地积极探索实行有偿出让。二是优化住宅用地结构。继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，要求将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件，写入土地出让合同，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设。三是合理确定土地出让的宗地规模。土地出让前要制定控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑建筑密度等规划条件。2007年底，省国土厅已明确规定，单宗住宅用地出让规模原则上不超过200亩。 5．考核监管制度更严。具体的监管考核主要体现在：一是制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部门定期公布，并作为下达土地利用年度计划的依据。二是加大查处以“以租代征”、违反规划用地、未批先用等土地违法行为，遏制严重破坏、浪费、闲置土地资源的违规违法现象。金融机构对房地产项目超过合同约定开工时间满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，要审慎贷款的核准融资；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。三是强化用地合同管理。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。对未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按地价款缴纳比例分割发放土地证书。四是完善建设项目竣工验收制度。今后没有国土部门的检查验收意见，不得通过竣工验收。建立健全土地市场动态监测制度，加强各类土地变化状况的监测。五是对土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地将征缴增值地价。闲置土地满两年的，收回土地使用权。 三、《国务院办公厅关于严格执行有关农村建设用地法律和政策的通知》 （一）《国务院办公厅关于严格执行有关农村建设用地法律和政策的通知》（以下简称《通知》）的主要内容 《通知》重点强调了涉及农村集体建设用地五个方面的法律和政策：严格执行土地用途管制制度；严格规范使用农民集体所有土地进行建设；严格控制农村集体建设用地规模；严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；要严格土地执法监管。 （二）《通知》对经济发展的主要影响 该《通知》实施后，对我市经济发展的影响主要体现在“五个更加严格”。 1．土地用途管制制度执行更加严格。一是违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。二是任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。三是地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理，更要重点加强土地用途管制，对农村集体占用农用地必须办理农转用审批。 2．使用农民集体建设所有土地进行建设更加严格。《通知》指出，兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。《通知》强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。 3．农村集体建设用地总量控制更加严格。一是严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。二是严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。三是土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点必须控制在国家批准的范围内，周转指标管理更加严格。 4．对“以租代征”等违法违规行为的责任追究更加严格。一是对国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。二是单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。三是对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制。 5．多部门土地联合执法监管更加严格。《通知》就加强部门联动，制止农村土地违法提出了具体措施，要求国土资源、建设、规划、电力、市政公用企业、房产、工商管理、金融机构等八部门形成执法合力，加大土地执法监管力度。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。 四、《土地登记办法》 土地登记制度是我国《土地管理法》确立的一项重要法律制度，新公布的《土地登记办法》将于2008年2月1日起正式实施。作为《物权法》实施之后的一部有关不动产登记的部门规章，《土地登记办法》在贯彻《物权法》关于不动产登记有关规定上进行了具体衔接。 一是强化了土地登记的效力。过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段，而现在，《办法》明确规定，土地登记是土地物权公示行为，应当依照申请进行。同时，明确了依法转让土地的时候，不登记没有法律效力；继承和赠与时，不用登记也产生效力，但再转让时必须进行登记。这些都使土地登记的民事作用得到强化。 二是加强了对土地权利的保护。《办法》明确规定，依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《办法》首次明确了国有土地使用权包括国有农用地使用权，集体土地使用权包括集体农用地使用权。同时，《办法》进一步细化了登记分类，将土地登记分为“总登记”、“初始登记”、“转移登记”、“注销登记”及“其他登记”。“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”都是新增加的土地登记类型，有利于更全面的保护当事人的各类土地权利，但同时也增加了今后土地征用的难度。 《土地登记办法》的颁布实施，将进一步发挥土地登记在产权管理和经济社会发展中的作用，为保护土地权利人的合法权益，促进社会的和谐与稳定创造有利条件，为土地财产保护提供坚实的法律保障。